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La différence tient en une phrase : en vente à terme libre, vous prenez possession du bien tout de suite ; en vente à terme occupée, le vendeur continue d’y vivre un temps, en échange d’une décote sur le prix. Voici comment trancher selon votre situation.
La vente à terme libre
Dès la signature de l’acte, le bien est vide et à vous. Vous pouvez l’habiterou le mettre en location pour en tirer un revenu. En contrepartie, les charges, la taxe foncière et les travaux vous reviennent dès le départ. C’est la formule des acheteurs qui veulent un logement disponible immédiatement.
La vente à terme occupée
Ici, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) pour une durée fixée. Vous devenez propriétaire dès l’acte, mais vous ne récupérez les lieux qu’à la fin de cette période. En échange de cette attente, une décote est appliquée sur le prix : vous payez moins cher. La mécanique se rapproche de l’esprit du viager, sans son aléa, puisque la durée est fixée d’avance.
Comparatif libre vs occupée
| Critère | Vente à terme libre | Vente à terme occupée |
|---|---|---|
| Disposition du bien | Immédiate | À la fin du droit d’usage |
| Prix | Plein prix | Décote appliquée |
| Revenu locatif possible | Oui, tout de suite | Non, pendant l’occupation |
| Profil acheteur | Besoin d’un logement vite | Investisseur patient, budget serré |
Charges et taxe foncière
La répartition se fixe dans l’acte. En libre, l’acheteur supporte logiquement charges et taxe foncière dès le départ. En occupée, une partie des charges courantes peut rester au vendeur tant qu’il occupe, la grosse fiscalité revenant souvent au propriétaire. Le notaire cadre tout cela noir sur blanc.
Laquelle choisir
Vous avez besoin d’un toit maintenant : visez la libre. Vous cherchez d’abord à payer moins et vous pouvez attendre : la occupée et sa décote ont du sens. Dans les deux cas, vous restez sur une logique sans riba. Si vous vendez plutôt que d’acheter, voyez comment vendre un bien occupé sans aléa. Et pour situer la formule, comparez-la au viager.